청년 내 집 마련, '지분형 모기지'로 가능할까? 서울 아파트 현실과 정부 대책 총정리

서울 아파트 중위 가격 10억 시대, 청년 세대의 내 집 마련이 점점 어려워지고 있습니다. 정부가 발표한 '지분형 모기지' 정책의 구조와 장단점, 그리고 실질적 효과에 대해 자세히 알아보세요.

1. 서울 아파트 값, 청년들에게 너무 먼 이야기

＜이미지 출처 ： Pixabay＞

서울 아파트의 중위 가격이 어느새 10억 원을 넘어섰습니다. ‘중위 가격’은 전체 아파트를 가격순으로 나열했을 때 가운데 있는 가격을 말하는데요, 이 수치는 지금의 서울 부동산 현실을 상징적으로 보여줍니다. 청년 세대에게 10억 원짜리 집은 단순한 꿈이 아니라, 아예 시작도 하기 힘든 이야기처럼 느껴지기도 합니다. 높은 전셋값과 대출 규제로 인해, 집을 사기 위한 진입 장벽은 점점 더 높아지고 있습니다. 이에 정부는 청년층과 무주택자를 위한 새로운 방안을 제시했습니다. 그것이 바로 ‘지분형 모기지’입니다. 과연 이 제도가 청년들에게 실질적인 도움이 될 수 있을까요?

2. ‘지분형 모기지’란? 정부와 함께 집을 사는 방식

‘지분형 모기지’는 정부가 주택금융공사를 통해 집값의 일부를 투자하고, 나머지를 구매자가 부담하는 방식입니다.
예를 들어 10억 원짜리 아파트를 살 때 내가 6억 원을 내고, 정부가 4억 원을 투자하면 지분은 6:4로 나뉘게 됩니다. 중요한 건 이 4억 원은 ‘대출’이 아닌 ‘투자’라는 점입니다. 따라서 정부는 집값 상승 시 수익을 가져가고, 반대로 집값이 하락하면 손해를 감수합니다. 특히 지분형 모기지를 활용하면, 초기 자금이 부족해도 서울 내 10억 원 이하 주택에 입주할 수 있습니다. 정부는 2025년 시범사업을 통해 약 1,000호 규모로 정책을 먼저 적용할 계획이며, 청년층과 신혼부부에게 우선권을 줄 예정입니다.

3. 장점과 단점은 무엇일까?

이 정책의 가장 큰 장점은 집값 하락 리스크를 정부가 부담한다는 점입니다. 예를 들어 10억 원에 공동 구매한 주택이 8억 원으로 하락하면, 2억 원의 손실은 정부가 모두 감당합니다. 이는 내 집 마련에 대한 불안감을 크게 줄여줄 수 있습니다. 또한 지분형 모기지는 매 2년마다 정부 지분을 조금씩 사들여 완전한 내 집으로 전환할 수 있는 기회도 제공합니다. 안정적인 주거를 원하면서도 자금 여력이 부족한 청년층에겐 매우 매력적인 방식입니다. 하지만 단점도 분명히 존재합니다.
정부 지분만큼 ‘사용료(임대료)’를 내야 하며, 이 사용료는 연 2% 수준으로 예상됩니다. 만약 정부가 4억 원을 투자했다면, 연간 약 800만 원의 사용료를 부담해야 합니다. 또한 향후 집값이 오를 경우, 그 차익은 지분 비율대로 나누기 때문에 시세차익을 온전히 누릴 수 없습니다.

4. 성공할 수 있을까? 과거 실패 사례에서 배워야

＜자료출처 ： 한국은행＞

비슷한 정책은 과거에도 있었습니다. 그러나 당시에는 집값 상승기에 대한 기대감이 커서, 시세차익을 나눠야 한다는 점 때문에 많은 사람들이 외면했죠. 하지만 지금은 고금리와 경기 불확실성, 그리고 부동산 가격의 둔화로 인해 안정적인 주거 확보를 우선시하는 흐름이 강해지고 있습니다. 지분형 모기지는 단순한 주거 지원을 넘어, 가계부채 관리를 위한 정부의 전략이기도 합니다. 대출이 아닌 ‘투자’ 구조로 설계되어, 국민이 부담하는 전체 부채 총량을 줄일 수 있기 때문입니다. 이는 경기 침체를 방지하고 장기적으로 내수를 안정시키는 데도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 결국 이 정책이 성공하려면, 청년들이 “불리하지 않다”는 확신을 가져야 합니다. 정책 설계의 디테일, 사용료 수준, 지분 추가 확보 조건 등이 충분히 현실적이어야 합니다.

 

‘지분형 모기지’는 분명 기존 대출 중심 정책과는 결이 다른 시도입니다.
부동산을 통한 투자가 아니라, 주거 안정과 미래 준비라는 관점에서 접근해야 효과를 발휘할 수 있습니다.
과연 이 정책이 청년 세대의 내 집 마련 현실을 조금이나마 바꿔줄 수 있을지, 시범사업의 결과를 지켜볼 필요가 있습니다.